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今日说法:购房16年后陷“房产连环官司

时间:2021-09-10来源:十二道菜谱

  关注法理人情,体察世间冷暖。海南省广大读者若有法律方面的疑问或新闻线索,请与海南特区报“今日说法”栏目联系:(记者王忠新);(记者刘江浩)。法律咨询,15683030。栏目热线。

  海口一购房者所购房屋被法院查封,法院认定其与售房者所签《房屋买卖合同》无效

  本报讯海口市民颜虹1995年分期付款买了在龙昆南路龙湖公寓一套小户型房子,一开始房屋销售方在合同中约定房屋总价为11.9万元,到了第二年,又签补充协议约定总房款“优惠”至8.5万元。颜虹付清了应付房款后于1999住该房子,并一直正常交纳物业管理费等费用。是,房子一直没过户到颜虹名下。直到2011年,颜虹才得知她买的这套房产因他人对房子销售方申请强制执行而被法院查封。当颜虹向法院执行异议时却已有人抢提出过异议,颜虹随后以第三人身份参加诉讼。颜虹,她陷入的“连环官司”涉及卖、两个买、案外申请执行人及7名房产共有人。记者王忠新

  今年36岁的颜虹怎么也想不到,她买房16年、入住12年,却陷入复杂的“连环官司”之中。

  1995年初,颜虹看中海口龙昆南路龙湖公寓一套小户型房子,虽然面积只有48.9平方米,但是颜虹的家人觉得,她早日在海口买房,有助于日后稳定的。

  1995年6月,颜虹与海南迪×联合开发公司(简称迪×公司)签了一份《房屋买卖合同》,约定迪×公司出售龙湖公寓某栋六楼的一套房子给颜虹,每平方米2450元,总价款11.9万元。按约定,颜虹先付了4.4万购房款,余款第二年按揭付清。

  后来,迪×公司与颜虹协商,并于1996年9月签订了一份补充协议,迪×公司将总房款优惠至8.5万元,颜虹在当月付3.6万多元购房款,余款4儿童患上癫痫病吃什么最好250元在办理房产证时一次性付清。按照约定,颜虹8天后向迪×公司支付了3.6万元购房款。颜虹1999年起入住该房子,并正常交纳物业管理费等费用至今。迪×公司至今未将上述房产过户给颜虹,颜虹一直未能办理该房屋的房产证。

  2011年4月,颜虹得知购买的房子,因当事人胡果与迪×公司的诉讼被法院查封。据了解,2009年4月,海口龙华区法院就胡果与迪×公司商品房预售合同纠纷一案作出民事裁定书,裁定对龙湖公寓三套房产进行查封,颜虹买的房子是其中之一。

  颜虹得知,卖房者将她所购买的房子还卖给了一个章芬的购房者。颜虹后来陷入“连环官司”,她申请以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼,并提出了独立诉求。法院后将涉案房产的7名人追加为第三人参加诉讼。

  章芬诉称,她1999年10月20日与迪×公司签订《房屋买卖合同》,并支付了全部购房款及办证费2100元。请求法院确认龙湖公寓涉案房产归其所有。

  被告胡果辩称,案件进入重审之际,出现“一房二主”的情况,且两位“房主”都有交纳物业管理票的发票,请法院查明。房产应还在迪×公司名下,故请求法院依法驳回章芬、颜虹的诉讼请求。

  颜虹诉称,其已依约支付了购房款,拥有对涉案房产的所有权。请求法院确认涉案房产归其所有,判令迪×公司将产权过户至其名下,同时中止对该房产的执行。

  龙华区法院审理查明,海口龙湖公寓系迪×公司与陈亨合作开发,目已办房屋所有权证,登记在陈亨名下。另外,公寓整体面积1.平方米,产权初始登记在周靖、覃宇、陈卫、陈初、许达、陈亨、邹旭名下,并未过户给迪×公司、章芬或颜虹。

  龙华区法院认为,涉案公寓所有权登记在周靖、覃宇、呼和浩特哪里治疗癫痫最好陈卫、陈初、许达、陈亨、邹旭的名下,产权为7人共同共有。虽然迪×公司与陈亨存在合作建房的关系,但并不意味该公司有权处分他人所有的涉案房产。迪×公司与章芬、颜虹分别签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。章芬提出的案外人执行异议不成立,第三人颜虹对房产不享有实体权利,其中止执行查封不予支持。

  海南大兴天泰律师事务所曾雷律师认为,执行异议又称案外人异议,是指在执行中案外人对执行标的物的全部或一部主张权利,因而向执行法院提出的异议。

  目前,我国现行执行异议的情况是:提出异议的主体只能是案外人,只能在执行过程中提出,只能向执行法院提出,对执行标的物主张实体权利。

  曾雷提醒,购房者在购买房屋时,应尽限度规避能存在的法律险。房产很难甚至无法办理产权证,如在村集体土地上建设的房子、农村宅基地建房、历史原因产权不明的房子、国有或集体企业自行集资建设的房屋、未经批准建设的违章建筑等。购买无证房产存在险的,如无法办理房屋产权登记、不能抵押、不能合法转让等。

  居民在购房时,应严格审查开发商、房屋销售方提供的关材料,交付定金后委托专业人士签订购房合同,及时到房管部门备案,尽早办理房屋产权登记,如发现房屋产权问题应依法维权。

  海口一小区竣工后未通过有关部门验收;律师:开发商未出具验收合格备案材料,购房者可要求其担责

  本报讯“最近听说凤翔路附近的宝×温泉花园小区二期房价定得挺低,一家人就去看房了,感觉还不错,想在里买一套房,可后来听说,该小区一期竣工至今还没有通过有关主管部门的验收。”海口市民高先生日前致电海南特区报时说,他想在海口宝×温泉花园小区购买一套二期在售房屋,但担心支付购房款后不能顺利拿到房癫痫病正规医院那个好?。律师提醒广大购房者,过了买卖双方约定交房日,如果开发商不能出示建设工程监督部门出具的竣工验收合格证,消费者有权收房,并以“迟延交房”为由,要求开发商按照合同承担相应的违约责任。记者崔晓文/图

  “2008年,我们在位于海口凤翔路的宝×温泉花园小区一期购买了一套房子,交完购房款3年多了,房子也竣工2年多了,可到,开发商还未把房子交到我们手里。据了解,该小区一期工程竣工后,一直都没能通过有关部门的竣工验收。”日前,宝×温泉花园小区一期的购房者郑女士在接受海南特区报记者采访时说,她2008年购买了该小区一期的一套房子,开发商是海南金××置业有限公司。当时她签的购房合同约定2009年交房,开发商在交房后帮业主办理房产证。

  “宝×温泉花园小区一期目前有100多位业主,有些人等不及已经对房屋进行了。截至目前,业主们的水电费,都是我们物业承担的,毕竟之前有一段时间,小区一期还没有通过验收。”宝×温泉花园小区目前的物业部门相关负责人在接受记者采访时如是说。

  “时间拖得久了,我们也等不起,没办法,我们就不断地给开发商,询问房屋的验收情况,想知道开发商时候可以交房给我们。”郑女士说,刚开始,开发商方面还有人出来解释,后来就渐渐不理不睬了。

  记者在宝×温泉花园小区大门外的销售中心看到,该楼盘二期目前正在销售中,起价不到6000元/平方米。记者采访时,不时有购房者三五成群进入销售中心咨询。在销售中心右侧墙壁上设有《宝×温泉花园销控表》,从该表上来看,目前,该楼盘的6号楼、7号楼、8号楼的房屋已销售过半。“我们现在也联系不上开发单位的负责人,不过我们有电话,你们自己试着联系一下吧。”销售中心有关负责人在了解了记者的采访意图后说。随后,记者根据该负责吃了抗癫痫的药还会发病吗?人提供的手机号码拨打了几次,均为关机状态。

  “目前,我们这个项目的验收正在进行中。”就在记者转身离开销售中心没多久,一名自称是开发单位人员的男子追上记者解释道。该男子告诉记者,从目前的情况来说,开发单位确实没有办法如期正常交房,但验收工作正在顺利开展中,相信用不了多久就可以通过验收。“购房者之所以联系不上我们公司的领导,是前段时间事情比较多,领导休假了。”该男子说。

  记者了解到,宝×温泉花园小于2010年因违法加盖5层被海口市有关部门处罚过。

  “如果像上述购房者所说的那样,所买房屋未能通过有关部门的竣工验收,购房者有权拒绝收房并要求开发商承担相应的责任。”海南方圆律师事务所律师李君在接受海南特区报记者采访时表示,开发商的种行为实际上构成了迟延交房,因,业主有权要求开发商按照合同约定承担相应的违约责任。购房者需要注意的是,开发商为了规避迟延交房的法律责任,有可能在楼房尚未通过竣工验收的情况下,就向购房者交房。因此,购房者在收到开发商的收房通知时,应当按照之前购房合同约定,相关法律规定,对住宅设施设备及房屋进行认真的检查、核对和验收,并要求开发商提供合同中所约定的相关证明文件。“就目前海口普通商品房买卖合同来说,通常情况,如开发商延期交房30天内的,业主可以按照已交付房价款的一定比例(一般是每天万分之一到每天万分之五)向开发商索赔。”李君表示,如果开发商延期交房超过30天,业主有权利要求开发商解除购房合同并退还全部已交购房款,开发商则要按照购房者累计已付款的一定比例(一般是百分之一到百分之三之间)向购房者支付违约金;或继续履行购房合同,开发商按照购房者已交付房价款的一定比例(一般是每天万分之一到每天万分之五之间)向购房者进行赔偿。

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